Denis Borges Barbosa Advogados

Um breve resumo sobre aquisição imobiliária
Ana Beatriz Nunes Barbosa

Houve um grande número de investimentos imobiliários no Brasil nos últimos anos. Não só grandes investidores vêm apreciando os setores hoteleiros e de shopping center, pequenos investidores têm visto o ambiente brasileiro como grande oportunidade para aposentadoria. Portanto, seja em pequenas ou grandes proporções, o mercado imobiliário brasileiro têm tido grande desenvolvimento.
Investimentos podem ser feitos por pessoas físicas ou jurídicas. No Brasil o mais comum são Sociedades Limitadas. A compra de imobiliário por empresas brasileiras é bastante utilizada por questões tributárias e sucessórias. Ademais, investimento direto em empresas brasileiras pode dar direito a pedidos de visto permanente (50,000 US dólares para investidores pessoa física ou 200,000 US dólares para pessoas jurídica)[1].

Regras usualmente aplicáveis incluem o Código Civil, a Lei de Registros Públicos nº6015/73, Lei de Locações nº 8245/91, entre outras.

A Lei de Registros públicos estabeleceu um sistema no qual a competência é determinada pela localidade do imóvel. Tais registros compreendem uma descrição da propriedade (sob determinado número), os proprietários e detentores de garantia (hipoteca, por exemplo) prévios e atuais e outras informações. Qualquer transferência ou ônus deve ser registrado. As escrituras deverão ser firmadas em face a um cartório e então averbadas no Registro Geral de Imóveis.

Para comprovar a propriedade, há emissão de um certificado (ônus reais) que inclui os proprietários e ônus incidentes sob a propriedade. Tal documento é público e emitido por autoridade competente, e, portanto, não se utiliza seguro imobiliário (prática internacional).

Entretanto, não há garantia estatal da propriedade. Portanto, é importante a assessoria jurídica para analisar tal documento, bem como outros certificados, para confirmar que a transferências foram devidamente completadas, efetivadas legalmente e nos limites dos poderes outorgados.

Outros documentos necessários à transferência (que serão requeridos pelo cartório na redação da escritura) são certidões (negativas) em nome dos proprietários e dos imóveis para verificar ações pendentes e outras informações.

A legislação brasileira é bastante simples e permite o uso, fruição e disposição eterna da propriedade, encontrando-se limitada, entretanto, de acordo com o interesse público e direitos de vizinhança. Quando do falecimento do proprietário, os herdeiros terão que cuidar para a devida sucessão no Brasil.

Não obstante, há determinados limites ao direito imobiliário como: Usufruto (direito de usar e fruir de algo de propriedade de outrem), Interesse Fiduciário; Imóvel sujeito a Condições; Comodato; Alienação fiduciária, Promessa de Compra e Venda, Direito de Uso, Fideicomisso, Enfiteuse (detida em grande parte pelo estado em territórios marítimos).

Imóveis podem ser negociados privadamente ou por intermediação de corretores. Assistência profissional é sempre recomendada. A promessa de compra e venda é comumente utilizada para pré-estabelecer os direitos e obrigações das partes. Pode ser feita por instrumento público ou privada. Ônus tributários, condomínios e ambientais serão repassados ao comprador exceto se houver especificação em contrário. De toda forma, terceiros podem acionar ao comprador que poderá buscar compensação em face do vendedor.

Destarte, é feita uma breve verificação da propriedade e possibilidade de transferência. O custo das certidões para tanto em geral é pago pelo vendedor, salvo se diversamente acordado. Deve ser dada especial atenção a possíveis contingências (inclusive ambientais e regulatórias), pois elas não necessariamente constarão dos documentos. Assim, havendo qualquer dúvida neste sentido, sugerimos consultar sua assessoria à transação.

Quando da transferência o imposto é devido. Sendo imposto local ou estadual, varia conforme o local do imóvel. No caso de propriedade sob enfiteuse (como os terrenos de marinha), ainda há o pagamento do Laudêmio (usualmente de 2,5 a 5% do valor do imóvel conforme arbitrado). Tais tributos usualmente são pagos pelo comprador, salvo se diversamente acordado.

Adicionalmente aos tributos, há custos relacionados a escritura e registro no Registro de Imóveis. Variam conforme a localidade do imóvel e são de responsabilidade do comprador, salvo se diversamente acordado. A corretagem (variável, em media 5% do valor de mercado) é comumente arcada pelo vendedor, salvo se houver outro acordo entre as partes. Os custos de assistência jurídica ou contábil são arcadas pela parte contratante.

Como mencionado, uma vez efetivada a verificação da possibilidade de venda e a escritura for devidamente averbada, torna-se obrigatória às partes e vincula a terceiros. A lei brasileira já estabelece algumas condições para venda, incluindo proteção contra: a) Evicção – perda do imóvel por conta de decisão judicial na qual o vendedor seja responsável; e b) Dívidas relacionadas à propriedade até sua transferência, salvo se diversamente acordado.

Após a aquisição, há determinadas taxas de manutenção e tributos. O imposto sob imóveis – IPTU ou ITR – é devido anualmente (sendo o valor dependente na localidade de imóvel e seu valor). Há também a taxa devida por proteção dos bombeiros anualmente e algumas outras que podem incidir. Quando se tratar de áreas condominiais, será devida a taxa condominial mensalmente.

O proprietário poderá perder sua propriedade em caso de desapropriação por interesse público ou em caso de perigo iminente. A Constituição brasileira prevê direito a indenização.

Notas

[1] Há também outros meios de investir como Certificado de Recebíveis Imobiliários e Cédulas de Créditos Imobiliários ou Fundo de Investimento Imobiliário.

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